Neuer HVB Wohnimmobilienmarktbericht Hamburg:

Wohnungsmärkte in Hamburg zunehmend unter Preisdruck – Markt stockt

Hamburg, 14. März 2023. Die HypoVereinsbank hat ihren aktuellen Wohnimmobilienmarktbericht für Hamburg vorgestellt. Demzufolge hat sich der Hamburger Wohnungsmarkt in Pandemiezeiten nicht nur als sehr robust erwiesen, sondern verzeichnete sogar besonders signifikante Wachstumsraten bei Immobilienpreisen und Mieten.

„Mit der Zinswende infolge der hohen Inflation ist das Marktgeschehen ins Stocken geraten, denn der Immobilienerwerb ist durch die gestiegenen Finanzierungskosten für immer mehr Interessenten nicht mehr erschwinglich. Die aktuelle Markteintrübung hat bereits eine erkennbare Reduzierung der Kaufpreisdynamik zur Folge“, erklärt Rene Babinsky, Regionalbereichsleiter für das Privatkundengeschäft der HypoVereinsbank im Norden. Vom abgeschwächten Marktgeschehen ist ebenfalls das Umland betroffen, wo hohe Preisanstiege seit einigen Jahren an der Tagesordnung waren. Diese waren sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Eigenheimen vielfach stärker als in der Stadt ausgefallen. Hamburg ist eine der deutschen Metropolen mit der höchsten Bautätigkeit, wenngleich sie zuletzt merklich schwächer ausfiel. Es wurden vor allem viele Mietwohnungen errichtet, während besonders wenig neue Eigenheime und auch Eigentumswohnungen auf den Markt kamen. Zudem weisen die Genehmigungszahlen bereits seit 2018 einen rückläufigen Trend auf, der durch die pandemiebedingten Schwierigkeiten im Baugewerbe noch einmal verstärkt wurde (u. a. Verzögerungen in bürokratischen Neuer Wohnimmobilien-Marktbericht für Hamburg Prozessen, Baukostenexplosion, Personal- und Materialmangel). Die rapide Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen sowie die hohe Inflation prägen neben dem Mangel an neuen Baugrundstücken das aktuell weiter eingetrübte Projektentwicklungsgeschäft. Somit ist für das laufende Jahr mit einer sehr schwachen Bautätigkeit zu rechnen.

Lage Lage Lage

Die beliebtesten Wohnlagen liegen traditionell in Wassernähe. Lagen an Elbe (HafenCity bis Elbvororte) und Alster (Binnen- / Außenalster und Flusslauf) zählen zu den teuersten Gegenden. Die aufgelockerten Walddörfer bieten zudem vielfältige hochwertige Wohnlagen im Grünen. Nahezu alle innenstadtnahen Gründerzeit- und Wohnviertel haben sich als beliebte Wohnstandorte für unterschiedliche Interessentengruppen etabliert, was zu einem weitgehend lageklassenunabhängigen und durchgängig hohen Preisniveau geführt hat.

Steigendes Angebot an älteren Häusern – Bauland bleibt Mangelware

Großflächige Eigenheimsiedlungen in allen Lageklassen sind trotz aller Verdichtungsmaßnahmen der vergangenen Jahre immer noch typisch für Hamburg und tragen neben den großen Freiflächen südlich der Elbe zum hohen Grünanteil der Millionenstadt bei. So steht das Eigenheim traditionell hoch im Kurs der Kaufinteressenten, was sich insbesondere 2021 nach den Erfahrungen im Lockdown besonders deutlich zeigte und sich in weit überdurchschnittlichen Teuerungsraten über alle Eigenheimtypen (Reihen-, Doppel-, Einfamilienhäuser) im zweistelligen Bereich niederschlug.

Naturgemäß ist das Angebot und damit das Marktgeschehen in den randstädtischen Stadtteilen am lebhaftesten. Wegen der Barrierefunktion der Elbe finden die meisten Transaktionen in den nordwestlichen (u. a. Rissen, Lurup, Niendorf, Schnelsen), vor allem aber nördlichen und nordöstlichen Bezirken (Langenhorn, Rahlstedt, Billstedt) statt. „Angesichts der Zinswende haben sich die Vorzeichen mittlerweile gewandelt: Ein wachsendes Angebot vor allem an älteren Häusern stößt auf eine – wegen der stark gestiegenen Finanzierungskosten – deutlich rückläufige Zahl von Kaufwilligen bzw. ausreichend finanzkräftigen Interessenten“, stellt Ingo Kuschke, Gutachter der HypoVereinsbank u.a. für den Wohnimmobilienmarkt Hamburg, fest. Ein eklatanter Baulandmangel trieb bislang die Bodenpreise. Die Verkaufszahlen bei Baugrundstücken und folglich fertiggestellten Eigenheimen erreichten zuletzt einen Negativrekord. Sehr niedrige Genehmigungszahlen seit 2019 belegen diesen Trend weiterhin. Dies dürfte nunmehr jedoch den Neubausektor stützen und die einsetzende zinsanpassungsbedingte Abschwächung des Preisanstiegs bei Neubauten verlangsamen. Erschwingliche Baugrundstücke für unter 600 Euro / m² sind im Grunde nur noch im südlichen und südöstlichen Hamburg zu finden (südlich der Elbe, in den Vier- und Marschlanden sowie in Teilen von Harburg und Bergedorf). Gute und sehr gute Lagen nördlich der Elbe erfordern Investitionen ab 1.100 Euro/ m² je nach Distanz zur City. Auch diese Preise könnten vor allem in einfachen und mittleren Lagen zunehmend unter Druck geraten. 

Eigentumswohnungen mit merklich abgeschwächter Preisdynamik

Eigentumswohnungen galten bis dato bei Eigennutzern als attraktive Alternative zum Eigenheim und wurden zudem von Kapitalanlegern im Niedrigzinsumfeld als bedeutender Bestandteil des Vermögensaufbaus betrachtet. Die veränderten Finanzierungsbedingungen wirken sich nun auch in diesem Marktsegment tiefgreifend aus. Rückläufige Transaktionen und ein wachsendes Angebot, längere Vermarktungszeiten sowie eine merklich abgeschwächte Preisdynamik charakterisieren die neuen Rahmenbedingungen. Besonders stark zurückgegangen ist die Nachfrage seitens Kapitalanleger, die neben den wachsenden Schwierigkeiten bei der Finanzierung auch wieder einzelne attraktiver gewordene Anlagealternativen ins Auge fassen. Die gerade 2021 noch einmal überdurchschnittlich starke Preisdynamik ist erheblich ins Stocken geraten. Der Aufwärtstrend schwächt sich vor allem bei Bestandsobjekten immer mehr ab.

Nicht zuletzt die wachsende Angebotsvielfalt an Bestandsobjekten wirkt sich zunehmend preisdämpfend aus, vor allem in den weniger beliebten Wohngegenden und Mikrolagen oder im Umfeld von attraktiven Neubauprojekten. Nach einem Jahr mit äußerst eingeschränktem Neubauangebot fällt das Baugeschehen ungeachtet der schwächeren Nachfrage und der erheblichen Kostensteigerungen heute angesichts der langen Vorlaufzeiten bei Projektentwicklungen dennoch deutlich reger aus. Besonders viele Projekte entstehen in den Bezirken Altona und Nord. Diese verteilen sich über die zentrumsnahen ebenso wie über die randstädtischen Stadtteile. Angesichts des geschwächten Marktes sind längere Vermarktungszeiten zu erwarten. Neubauwohnungen sind aktuell nur noch in einigen einfachen Lagen für rund 5.000 Euro / m² zu erwerben. Überall sonst sind sie deutlich teurer mit bis zu 17.000 Euro/ m² in den sehr guten Lagen. Luxuswohnungen an Elbe und Alster sind naturgemäß noch kostspieliger (mehr als 20.000 Euro / m²). Wohnungen mit Alleinstellungsmerkmalen erzielen Liebhaberpreise.
 

Finanzierung bei höheren Zinsen: solide Planung und Objektauswahl haben Priorität

In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kundenin der Hansestadt trotz des geänderten Zinsumfelds nach wie vor ein sehr besonnenes Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Unsere Privatkunden bringen bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise und der steigenden Inflation immer noch rund 20 Prozent Eigenkapital auf, im Wealth Management & Private Banking auch darüber“, erklärt Regionalbereichsleiter Rene Babinsky. „Denn in Immobilien investiertes Geldvermögen ist der Inflation erst einmal entzogen“. Die Bank verzeichnet in Hamburg gerade im Segment Wealth Management & Private Banking durch die Erbengeneration, insbesondere im Bereich Vermögensnachfolgeplanung, einen starken Wachstumsimpuls und wird ihr Angebot hier daher weiter ausbauen.

„In der Immobilienfinanzierung ist es angesichts des sich derzeit verändernden Marktumfelds entscheidend bei der Objektauswahl genau zu prüfen, ob es zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten wirklich passt“, rät Babinsky. Auch Unwägbarkeiten, wie zum Beispiel nachträglich steigende Kosten bei Innenausstattungen oder Sonderwünschen, sollten in der Kalkulation berücksichtigt werden. „Im Hinblick auf die zuletzt gestiegenen und wohl auch weiter steigenden Zinsen und Baustoffpreise wird in der Beratung die Frage ‚welche Immobilie kann ich mir wirklich leisten‘ wichtiger denn je“, so Babinsky. Daher empfehle er bei neuen Finanzierungsvorhaben sich das - historisch betrachtet - nach wie vor immer noch eher niedrige Zinsniveau möglichst lange zu sichern. „Eine auf den ersten Blick günstigere Finanzierung auf zehn Jahre könnte sich spätestens nach Ablauf rächen, wenn dann die höheren Zinsen nicht mehr gestemmt werden können. Daher lieber länger die Zinsen bis mindestens 20 Jahren sichern und bei der Immobilie vielleicht eine Nummer kleiner und somit günstiger“, rät der Regionalbereichsleiter. Gerade in wirtschaftlich herausforderndem Umfeld gehe es um Planungssicherheit und nicht um den kurzfristig niedrigeren Zins. „Unsere Beratungsleistung ist derzeit wichtiger denn je und daher sind wir auch stolz, dass wir in jüngsten Testvergleichen von Finanztest und Focus Money bei Beratung und Konditionen als eines der besten Institute abschnitten“, stellt Babinsky fest.

Insgesamt gewinnen die Zinssicherungsmodelle von Bausparverträgen wieder zunehmend an Bedeutung. Dies gelte auch für Kundinnen und Kunden bei der Verlängerung ihrer Finanzierungen die frühzeitig und angesichts der Zinssteigerungen rasch geplant werden sollten: „Bausparverträge und Forward-Darlehen können eine gute Möglichkeit darstellen schon jetzt weitere Zinssteigerungen abzufangen“, empfiehlt Babinsky. Die Bank rechnet damit, dass die Nachfrage an Baufinanzierungen künftig deutlich selektiver werden wird. Die Immobilie sei nach wie vor ein attraktives Instrument zur Altersvorsorge, auch um in Inflationszeiten Liquidität zu binden. „Besonders im Bereich klimafreundliches Sanieren und Renovieren rechnen wir mit einer sehr regen Finanzierungsnachfrage“, sagt Babinsky.

Mietmarkt: Anspannung nimmt zu

Der Hamburger Mietwohnungsmarkt gilt als sehr angespannt; er leidet schon seit geraumer Zeit unter bedeutenden Versorgungsengpässen. Dieser Mangel spiegelte sich in den jahrelangen deutlichen Mietanstiegen in Höhe von 2 bis 4 Prozent p. a. wider. Daran grundlegend ändern konnte auch der forcierte Mietwohnungsbau bisher nichts, bei dem sich sowohl freie Wohnungsunternehmen als auch die städtische SAGA GWG und viele Genossenschaften verstärkt engagiert haben. Die kurze Zuwanderungspause während des ersten Pandemiejahrs hatte die Situation zumindest zeitweise stabilisiert. Die Leerstandsquote ist zwar unverändert, liegt mit minimalen 0,5 Prozent aber auf unzureichendem Niveau. In letzter Zeit belasten die große Flüchtlingswelle aus der Ukraine sowie die in Mietwohnungen verharrenden verhinderten Kaufinteressenten den ohnehin engen Markt erheblich. Entsprechend setzten die Mieten ihren stadtweiten Aufwärtstrend ungebrochen fort, zuletzt wieder stärker im Spitzensegment und für neue Wohnungen sowie wie bisher in den noch günstigeren Stadtteilen. Die teuersten Stadtteile mit dem höchsten durchschnittlichen Mietniveau (Angebotsmieten) zeichnen sich auch hier durch Innenstadtnähe und direkten Wasserbezug bzw. Nähe zu den beiden das Stadtbild prägenden Gewässern Alster und Elbe aus (HafenCity, Harvestehude, Uhlenhorst, Rotherbaum). Dort werden Wohnungen in der Regel nicht mehr unter 19 Euro / m² angeboten. Immer häufiger liegen die Mietforderungen bei bis zu 24 Euro / m². Betrachtet man die guten Lagen, so liegt der durchschnittliche Mietzins bei einer Neuvermietung in Hamburg inzwischen bei rund 18,40 Euro / m² (im Vergleich: München rd. 20,90 Euro / m² und Berlin rd. 18,00 Euro / m²).
 

Prognose: Höhepunkt des überlangen Hamburger Immobilienzyklus überschritten

Die Hansestadt Hamburg bleibt weiterhin einer der attraktivsten Wohnstandorte Deutschlands und wird auch zukünftig Menschen aus nah und fern anziehen. Sowohl die Wirtschaft als auch der Arbeitsmarkt stehen im mehrfach krisenbelasteten Umfeld (Ukraine-Krieg, Energiekosten/Inflation, Klima, Pandemie) jedoch unter Druck und damit haben sich die Marktbedingungen merklich verschlechtert. Vor allem die Zinserhöhungen verunsichern den Markt. In der Konsequenz ist der Höhepunkt des überlangen Hamburger Immobilienzyklus nunmehr überschritten. Die Preissteigerungen laufen aus und lagen zuletzt nur noch im einstelligen Bereich. Obwohl der Immobilienmarkt der Hansestadt vielfältig und perspektivreich bleiben wird, dürfte der Handel dennoch anspruchsvoller werden.

Immobilien haben bei Anlegern gegenüber Anleihen an Attraktivität eingebüßt, der starke Zinsanstieg bei gleichzeitig hoher Inflation verringert die Erschwinglichkeit nicht nur bei Selbstnutzern. Die zinsbedingten Preisanpassungen stehen dabei noch am Anfang. Preisabschläge in den einfachen und mittleren Lagen sowie für energetisch unzureichend ausgestattete Einheiten oder Einheiten mit erheblichen Lage- oder sonstigen individuellen Objektmängeln sind hierbei die Vorreiter. Ob die Kaufpreise im weiteren Jahresverlauf aber tatsächlich stadtweit und markant sinken, bleibt abzuwarten. Davon unberührt bleibt der Mietwohnungsmarkt. Die große Zahl der aktuell auf den Markt drängenden Menschen (nationale/internationale Zuwanderung, erfolglose Käufer:innen) wird die Mietpreisentwicklung eher noch befeuern. Ob die enorm gestiegenen Nebenkosten hier dämpfend wirken werden, wird sich zeigen. Aufwertungs- und Verdichtungsprozesse werden sich vor allem im Hamburger Süden angesichts der vielfältigen Planungen und der verbesserten Erreichbarkeit (U 4 bis Elbbrücken) fortsetzen.

Anmerkung: Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der HVB-Immobiliengutachter basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen.